Einführung
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf Mallorca geht mit verschiedenen Kosten einher, die potenzielle Käufer und Verkäufer berücksichtigen sollten. Neben dem eigentlichen Kaufpreis gibt es sowohl beim Erwerb als auch beim Verkauf zusätzliche Gebühren, Steuern und Nebenkosten, die schnell einen signifikanten Teil des Gesamtbudgets ausmachen können. In diesem Artikel geben wir einen Überblick über die wichtigsten Kostenfaktoren, die bei einem Immobiliengeschäft auf Mallorca zu beachten sind.
Kosten beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca
1. Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)
Bei einem Immobilienkauf fällt in Spanien die Grunderwerbsteuer an, die je nach Kaufpreis zwischen 8% und 11% des Immobilienwerts beträgt. Diese Steuer wird nur beim Erwerb von gebrauchten Immobilien erhoben.
- Bis 400.000 €: 8% des Kaufpreises
- 400.001 € bis 600.000 €: 9%
- 600.001 € bis 1.000.000 €: 10%
- Über 1.000.000 €: 11%
Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 € wären etwa 45.000 € an Grunderwerbsteuer fällig.
2. Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA)
Für Neubauten fällt stattdessen die Mehrwertsteuer an, die derzeit bei 10% des Kaufpreises liegt. Diese Steuer gilt nur für Erstverkäufe direkt vom Bauträger an den Käufer.
3. Notarkosten
Die Notarkosten variieren je nach Wert der Immobilie und der Komplexität des Vertrags, belaufen sich aber in der Regel auf 0,5% bis 1% des Kaufpreises. Diese Kosten fallen bei der Beurkundung des Kaufvertrags an und müssen vom Käufer getragen werden.
4. Grundbuchkosten
Nach dem Kauf muss die Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten für den Grundbucheintrag hängen ebenfalls vom Kaufpreis ab und liegen in der Regel bei 0,5% bis 1% des Kaufpreises.
5. Maklerprovision
Die Maklerprovision ist in Spanien grundsätzlich Verhandlungssache, liegt jedoch typischerweise zwischen 5% und 6% des Kaufpreises. Anders als in Deutschland wird die Provision in Spanien normalerweise vom Verkäufer getragen, doch in manchen Fällen kann sie auch zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden.
6. Anwaltskosten
Es ist in Spanien üblich, beim Immobilienkauf einen Anwalt hinzuzuziehen, der die rechtlichen Aspekte des Geschäfts überprüft und sicherstellt, dass alle Dokumente korrekt sind. Die Anwaltskosten belaufen sich auf etwa 1% bis 1,5% des Kaufpreises.
7. Finanzierungs- und Hypothekenkosten
Wer eine Hypothek zur Finanzierung der Immobilie aufnimmt, muss mit zusätzlichen Kosten rechnen. Diese beinhalten:
- Bearbeitungsgebühren der Bank (ca. 1% des Hypothekenbetrags).
- Bewertungskosten für die Immobilie (etwa 300 € bis 600 €).
- Gebühren für die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch (ca. 0,5% des Darlehensbetrags).
8. Sonstige Kosten
Je nach Immobilie und Vertragsvereinbarungen können weitere Kosten anfallen, wie z.B.:
- Versicherungskosten (Gebäudeversicherung).
- Übersetzungskosten für nicht spanischsprachige Käufer.
- Kosten für die Energiezertifizierung, die in Spanien Pflicht ist.
Kosten beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca
1. Maklerprovision
Wie bereits erwähnt, trägt der Verkäufer in der Regel die Maklerprovision, die zwischen 5% und 6% des Verkaufspreises liegt. Dies kann eine beträchtliche Summe sein und sollte beim Verkauf unbedingt einkalkuliert werden.
2. Gewinnsteuer (Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR)
Falls der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, fällt die sogenannte Gewinnsteuer an. Diese beträgt 19% des Gewinns, der durch den Verkauf erzielt wurde. Der Gewinn wird als Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis berechnet, wobei bestimmte Kosten abgezogen werden können, wie z.B. Renovierungskosten oder Maklerprovisionen.
3. Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal)
Die Wertzuwachssteuer, die auch als Plusvalía Municipal bekannt ist, wird von der Gemeinde erhoben und basiert auf der Wertsteigerung des Grundstücks zwischen Kauf und Verkauf. Die genaue Höhe hängt von der Dauer des Besitzes und der Lage der Immobilie ab. In der Regel wird diese Steuer vom Verkäufer gezahlt, es sei denn, es wird im Kaufvertrag anders vereinbart.
4. Anwaltskosten
Auch beim Verkauf ist es ratsam, einen Anwalt zu Rate zu ziehen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Schritte korrekt abgewickelt werden. Die Anwaltskosten können zwischen 1% und 1,5% des Verkaufspreises liegen.
5. Vorfälligkeitsentschädigung für Hypotheken
Falls die Immobilie noch durch eine Hypothek belastet ist und diese vorzeitig abgelöst wird, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese beträgt in der Regel 0,5% bis 1% des Restbetrags der Hypothek.
Nebenkosten beim Besitz einer Immobilie auf Mallorca
1. Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI)
Die jährliche Grundsteuer hängt vom Katasterwert der Immobilie ab und variiert je nach Gemeinde. Auf Mallorca beträgt sie in der Regel 0,4% bis 1,1% des Katasterwerts.
2. Müllgebühren
Auch für die Müllentsorgung fallen jährliche Gebühren an, die je nach Region und Größe der Immobilie variieren. Diese liegen typischerweise zwischen 150 € und 300 € pro Jahr.
3. Gemeinschaftskosten
Bei Immobilien in Wohnanlagen fallen oft monatliche oder jährliche Gemeinschaftskosten an, die für die Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen (z.B. Pools, Gärten, Aufzüge) verwendet werden. Die Kosten können je nach Anlage und Ausstattung stark variieren und betragen oft zwischen 50 € und 500 € pro Monat.
4. Versicherungen
Es ist ratsam, eine Gebäudeversicherung abzuschließen, um sich vor Schäden durch Feuer, Wasser oder andere unvorhergesehene Ereignisse zu schützen. Die Kosten variieren je nach Wert und Lage der Immobilie.
Fazit
Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie auf Mallorca fallen zahlreiche zusätzliche Kosten an, die sowohl Käufer als auch Verkäufer im Auge behalten sollten. Eine sorgfältige Planung und das Einholen professioneller Beratung, sei es durch einen Anwalt oder einen Steuerberater, können helfen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden und sicherzustellen, dass das Geschäft rechtlich und finanziell abgesichert ist.
