Einführung
Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca, einer der beliebtesten Inseln im Mittelmeer, kann für viele Menschen ein Traum sein. Doch gerade für Käufer aus Deutschland gibt es rechtliche Unterschiede, die es zu beachten gilt. Die Immobiliengesetze und -vorschriften in Spanien und insbesondere auf Mallorca weichen in einigen Punkten deutlich von denen in Deutschland ab. Um rechtliche Stolperfallen zu vermeiden, sollten sich potenzielle Käufer vor dem Erwerb einer Immobilie auf der Insel mit diesen Unterschieden vertraut machen.
Der Kaufprozess im Überblick
In Spanien, einschließlich Mallorca, verläuft der Immobilienkauf in verschiedenen Schritten, die sich stark vom deutschen Verfahren unterscheiden. Während in Deutschland ein Notar als neutraler Vermittler auftritt, der den Kaufvertrag erstellt und abschließt, spielt der Notar in Spanien eine weniger zentrale Rolle.
Vorvertrag (Arras-Vertrag)
Im Gegensatz zu Deutschland wird in Spanien häufig ein Vorvertrag, der sogenannte Arras-Vertrag, abgeschlossen. Dieser Vertrag sichert die Immobilie für den Käufer, indem eine Anzahlung geleistet wird, die in der Regel 10% des Kaufpreises beträgt. Dieser Vorvertrag ist bindend und regelt den Kauf bis zum endgültigen Notartermin. Wenn der Käufer nach Abschluss des Arras-Vertrags zurücktritt, verliert er in der Regel seine Anzahlung. Wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er die doppelte Anzahlung zurückerstatten.
Notar und Grundbuch
Während der Notar in Deutschland alle Vertragsdetails vorab prüft und sicherstellt, dass alles rechtlich einwandfrei ist, ist seine Rolle in Spanien stärker auf die Beurkundung des Kaufs beschränkt. Die rechtliche Prüfung einer Immobilie (wie Eigentumsverhältnisse und Belastungen) obliegt in Spanien häufig dem Käufer oder seinem Anwalt. Der Eintrag ins Grundbuch erfolgt erst nach dem Notartermin und kann einige Wochen dauern. Käufer sollten darauf achten, dass alle rechtlichen Unterlagen vollständig sind, bevor sie die endgültige Zahlung leisten.
Steuerliche Unterschiede
Ein weiterer wesentlicher Unterschied sind die Steuern beim Immobilienkauf. In Spanien gibt es zwei wesentliche Steuern:
- Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP) bei gebrauchten Immobilien.
- Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA) bei Neubauten.
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Region und beträgt auf Mallorca zwischen 8% und 11% des Kaufpreises, abhängig vom Wert der Immobilie. Im Vergleich dazu liegt die Grunderwerbsteuer in Deutschland in den meisten Bundesländern zwischen 3,5% und 6,5%.
Kataster und Register
Ein weiterer wichtiger Unterschied besteht darin, dass es in Spanien sowohl ein Kataster als auch ein Grundbuchregister gibt. Diese beiden Systeme laufen oft unabhängig voneinander und können Unterschiede in den Eintragungen aufweisen. Käufer sollten sicherstellen, dass die im Grundbuch eingetragene Fläche mit der Katasterfläche übereinstimmt, um spätere Probleme zu vermeiden.
Eigentumsvorbehalt und Hypotheken
In Spanien gibt es keine so klare Unterscheidung zwischen „Eigentum“ und „Besitz“ wie in Deutschland. Der Käufer erwirbt mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags direkt das Eigentum an der Immobilie, auch wenn die Hypothek noch nicht vollständig abbezahlt ist. Hypotheken in Spanien sind dabei oft an die Immobilie gebunden und können vom Käufer übernommen werden, was in Deutschland nicht ohne weiteres möglich ist.
Kosten und Nebenkosten
In Spanien sind die Kaufnebenkosten höher als in Deutschland. Neben den Steuern fallen Gebühren für den Notar, das Grundbuchamt und, wenn vorhanden, den Anwalt an. Zusätzlich berechnen viele Makler auf Mallorca zwischen 5% und 6% des Kaufpreises als Provision, die in der Regel vom Verkäufer gezahlt wird. Diese Kosten sollten potenzielle Käufer bei der Kalkulation des Kaufpreises unbedingt berücksichtigen.
Beispielrechnung:
- Kaufpreis der Immobilie: 500.000 €
- Grunderwerbsteuer (10%): 50.000 €
- Notarkosten: ca. 1.500 €
- Grundbuchkosten: ca. 1.000 €
- Anwalt: ca. 1.500 €
- Gesamtkosten: ca. 54.000 € zusätzlich zum Kaufpreis
Fazit
Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca bringt einige gesetzliche Besonderheiten mit sich, die sich von den deutschen Regelungen unterscheiden. Von den verschiedenen Steuern und Nebenkosten bis hin zur Rolle des Notars und der Hypothekenregelung – potenzielle Käufer sollten sich umfassend informieren und bestenfalls einen Anwalt oder Immobilienberater hinzuziehen. Wer sich im Vorfeld gut informiert, kann unangenehme Überraschungen vermeiden und den Kaufprozess reibungslos gestalten.
